江門市關(guān)于進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施

各縣（市、區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，更好滿足剛性和改善性住房需求，結(jié)合我市當前實際，現(xiàn)就進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項通知如下：

一、優(yōu)化供地管理。堅持凈地出讓，完善出讓地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和景觀環(huán)境。加大立體生態(tài)住宅、低密度住宅用地供給，支持因地制宜開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。堅持市場需求導(dǎo)向，合理設(shè)置規(guī)劃條件和確定單宗出讓地塊面積，優(yōu)先安排優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。各地可在住宅用地掛牌出讓時，明確地塊的目前學(xué)區(qū)安排。

二、靈活確定土地出讓規(guī)則。2023年1月1日至2024年12月31日，出讓土地可按照不低于起始價的20%確定競買保證金，可在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之日起1個月內(nèi)繳納不低于出讓款的50%，余額在1年內(nèi)分期繳清。允許“見索即付”的銀行保函作為土地競買保證金。

三、優(yōu)化規(guī)劃管理。本文件印發(fā)之日起新出讓住宅用地，住宅建筑的陽臺、入戶花園不超過除陽臺、入戶花園外的標準層面積18%的投影面積，全部不納入容積率計算；住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積不納入容積率計算；配建的幼兒園、社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站等須移交政府的公共配套設(shè)施，其建筑面積不納入容積率計算；建筑物屋頂?shù)妮o助用房（包括公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等）的建筑面積不納入容積率計算；優(yōu)化停車配建標準，適當降低城市新區(qū)和周邊城鎮(zhèn)的停車配建標準。

所有出讓的住宅用地，結(jié)構(gòu)凈高不超過2.1米、進深不超過0.8米的飄窗，其投影面積不納入容積率計算，不再要求窗臺高度不小于0.45米；空調(diào)機擱板可凸出外墻不大于0.8米；日照標準按大寒日有效日照時間不應(yīng)低于3小時或冬至日有效日照時間不低于1小時執(zhí)行，舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標準不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標準；取消規(guī)劃實施管理受理公示。

四、容缺辦理報建手續(xù)。分期繳納土地出讓價款的住宅用地，受讓人可憑土地出讓合同按相關(guān)規(guī)定申請辦理開發(fā)報建（含住宅樓宇命名）手續(xù)。繳清剩余出讓價款后，可按規(guī)定申請辦理項目商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證。

五、推進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)融合發(fā)展。7層以上的商住類商品房項目，施工總承包單位是建筑施工龍頭、種子企業(yè)，并在2025年6月30日前辦理商品房預(yù)售許可的，可以優(yōu)化工程形象進度條件，可向轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請預(yù)售資金各環(huán)節(jié)的監(jiān)管留存比例下調(diào)2%，用于項目工程款、材料款、稅費等必要費用支出。

六、優(yōu)化車位銷售管理政策。2022年1月1日至2024年12月31日簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的商住用地的房地產(chǎn)項目，在2025年6月30日前申請辦理商品房預(yù)售許可，符合條件的可以同步辦理車位銷售備案。

七、精準滿足項目融資需求。健全房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作機制，按照市場化、法治化原則，加大對“白名單”項目的合理融資需求支持力度，支持新增房地產(chǎn)開發(fā)項目申請納入“白名單”。納入“白名單”的項目，預(yù)售樓棟商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可以由房地產(chǎn)企業(yè)提取使用，按照“后進先出”的原則，優(yōu)先用于償還協(xié)調(diào)機制下的項目已到期貸款本息。

八、緩解企業(yè)資金壓力。自然資源部門在簽訂土地出讓合同時，對用途為城鎮(zhèn)住宅、商服兼容的房地產(chǎn)用地，可明確不同用途分別對應(yīng)的土地使用權(quán)價格，為企業(yè)成本核算提供更清晰明確的依據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳的欠稅和滯納金，可以先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金。加快推進實施一手現(xiàn)房“帶押網(wǎng)簽”和“帶押過戶”服務(wù)模式。

九、推廣全裝修銷售。對于全裝修銷售的新建商品住房，從提高住房公積金貸款額度、優(yōu)化價格備案機制等方面給予支持。職工在我市購買全裝修新建商品房，一個人申請最高貸款額度在我市住房公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加8萬元，兩個人或以上共同申請最高貸款額度在我市住房公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加16萬元。支持毛坯銷售的新建商品住房調(diào)整為全裝修銷售，鼓勵項目積極開展試點，引導(dǎo)金融機構(gòu)給予信貸支持。

十、取消住房限售政策。優(yōu)化房地產(chǎn)交易政策，取消我市新建商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定，新建商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書后即可上市交易，支持居民剛性和改善性購房需求。

十一、推行購房補貼政策。支持各縣（市、區(qū)）政府根據(jù)轄區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況和財政承受能力，對購買新建商品住房的購房人，實施購房補貼政策。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)加大優(yōu)惠力度讓利購房人。

十二、支持住房“以舊換新”。自2022年10月1日至2025年12月31日，稅務(wù)部門對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在本市重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會探索推廣住房“以舊換新”活動，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)出臺購房專項優(yōu)惠、降低或補貼居間服務(wù)費用等促成交政策，支持居民“以舊換新”改善性住房需求。

十三、加大庫存去化速度。鼓勵國有企業(yè)根據(jù)市場需要，收購新建商品住房和二手住房，建設(shè)成市場化租賃住房或保障性租賃住房等，解決新市民、青年人住房困難問題。

十四、加大住房公積金支持力度。下調(diào)個人住房公積金貸款利率。5年以下（含5年）和5年以上首套利率分別下調(diào)至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套利率分別下調(diào)至2.775%和3.325%。

提高持有人才優(yōu)粵卡的人才在我市購買首套和第二套自住住房的住房公積金最高貸款額度。持有人才優(yōu)粵卡a卡的，住房公積金最高貸款額度提升至5倍；持有人才優(yōu)粵卡b卡的，住房公積金最高貸款額度提升至2倍。

優(yōu)化我市住房公積金個人住房貸款住房套數(shù)認定標準。職工家庭已有一次公積金貸款購房記錄并已結(jié)清，且在我市行政區(qū)域內(nèi)沒有成套住房的，可享受首套住房貸款政策。

調(diào)整存量房住房公積金個人住房貸款首付款比例和貸款期限?？⒐r間在20年以上、30年以內(nèi)（含）的存量房最低首付款比例降至35％，竣工時間30年以上的存量房最低首付比例降至45%，竣工時間在10年以上的存量房，貸款期限最長為20年且貸款年限和樓齡之和不得超過40年。

提高多子女家庭職工貸款最高額度。在我市購買首套自住住房的多子女家庭職工，住房公積金最高貸款額度提升至1.3倍。

優(yōu)化既有住宅加裝電梯提取公積金政策。支持職工提取本人住房公積金用于本人及配偶和雙方父母的自住住房加裝電梯。

十五、推動差別化住房信貸政策優(yōu)化調(diào)整。按照因城施策原則，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢，調(diào)整我市首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率和最低首付款比例政策，以適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

十六、明確購房入戶入學(xué)政策。購房人可憑已完成網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同申請（立）入戶，為適齡子女報名入讀義務(wù)教育階段學(xué)校。

本文件自公布之日起施行，此前政策與本文件不一致的，以本文件為準。

市房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭組織各部門制定相關(guān)政策的實施細則或配套政策，明確各項政策施行有效期。各責任部門根據(jù)分工牽頭落實相關(guān)政策，并做好政策解讀咨詢服務(wù)。

江門市房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

（江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 代章）

2024年5月23日