打好政策“組合拳” 做好“市場+保障”必答題——當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢一線觀察

房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。當前，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中，發(fā)展形勢備受關(guān)注。

2024年5月17日，國務(wù)院新聞辦公室在北京舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問。新華社發(fā)（劉健 攝）

近期，多部門推出提振房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”，全國超200個城市快速跟進落實，多個一線城市調(diào)整優(yōu)化限購政策和住房信貸政策……新一輪政策將給市場帶來怎樣的影響？如何促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)？保障性住房建設(shè)進展如何？記者近日在多地走訪，采訪了地方房地產(chǎn)主管部門、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)以及研究機構(gòu)等。

新政落地進行時：市場反應(yīng)積極，需求加速釋放

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。同日，多部門打出政策“組合拳”，從金融、土地、存量商品住房消化等方面綜合施策，取消全國層面房貸利率下限，下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率等。

一攬子政策迅速落地實施。據(jù)統(tǒng)計，目前已有超200個城市跟進落實房地產(chǎn)金融政策，下調(diào)首套和二套房貸最低首付比例。上海、廣州、深圳等一線城市推出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場的政策措施，多個城市出臺政策支持多子女家庭合理住房需求。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新政落地對市場情緒帶動明顯，市場反應(yīng)積極，活躍度提高不少。

在上海嘉定區(qū)，記者5月28日來到“滬九條”房地產(chǎn)新政實施后首個開盤項目，該項目營銷總監(jiān)肖咸星介紹，新政出臺后24小時內(nèi)，項目增加了50多組意向認購客戶。受新政影響，客戶“小變大”“一套變兩套”等改善性需求趨勢明顯，開盤當天賣完近85%的房源，收金15.8億元。

2024年5月28日在上海嘉定區(qū)拍攝的“滬九條”房地產(chǎn)新政實施后首個開盤項目的現(xiàn)場（手機照片）。新華社記者 鄭鈞天 攝

在江蘇常州，幼兒園晚托班管護司先生在住房公積金利率下調(diào)后在鐘樓區(qū)購買了首套住房?！百I房后我打算把戶口遷過來，方便孩子上學(xué)?？偡績r133萬元，我作為靈活就業(yè)繳存人申請到84萬元住房公積金貸款，貸款期限30年，比公積金利率下調(diào)前能省利息4.07萬元?！彼鞠壬f。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，截至5月29日，5月以來74城的二手房中介門店成交量同比增長31.1%；5月17日打出房地產(chǎn)政策“組合拳”后，二手房中介日均成交環(huán)比增長15%，門店日均來訪量環(huán)比增長15%。

“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調(diào)整，有利于降低購房門檻，減輕居民住房消費負擔?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

與此同時，中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。這是支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有利舉措，有助于通過市場化方式實現(xiàn)加快存量商品房去庫存、加快保障性住房供給等多重目標。

“一攬子新政鼓勵真正的住房需求，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，進一步活躍房地產(chǎn)市場交易，提振后市信心?！庇輹苑艺f，政策調(diào)整的背后，既要看到行業(yè)風(fēng)險出清、供需再平衡的必要性，也要看到產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的必然性和支撐行業(yè)長期發(fā)展的動力。

2023年4月2日在深圳市龍華區(qū)元芬村拍攝的一間待租的青年公寓。新華社記者 毛思倩 攝

“人們有對住好房子的向往，房地產(chǎn)作為一個行業(yè)有發(fā)展空間?！焙鲜￠L沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長杜湘暉說，要順應(yīng)住房供需關(guān)系變化，因時因勢對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整。從長期來看，仍在不斷提高的城鎮(zhèn)化率是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支撐條件。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制：“應(yīng)進盡進”“應(yīng)貸盡貸”

河南鄭州，記者在高新區(qū)在建樓盤“謙祥云棲上院”看到，部分樓房外立面和室外景觀已建設(shè)完畢，工人正在做最后的施工收尾工作。

“3月初，這個項目上了‘白名單’，建行很快批復(fù)了4億元貸款，3月底1.23億元貸款到賬。這筆貸款讓施工順利推進?！敝t祥集團執(zhí)行總裁婁自然說，當前正是準現(xiàn)房交付的沖刺階段，信貸資金對于項目順利交付、現(xiàn)房售賣有重要意義。

婁自然提到的“白名單”，是當下穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，促進項目建成交付，保障購房人權(quán)益的重要抓手。今年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局部署建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”推送給商業(yè)銀行。

目前，全國所有地級及以上城市已建立這一協(xié)調(diào)機制。截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，要進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

能否入選“白名單”，重在項目質(zhì)量。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，獲得支持的“白名單”項目中，有相當一部分是民營企業(yè)開發(fā)的項目，也有一些房地產(chǎn)項目，雖然隸屬出現(xiàn)債務(wù)違約的房企集團，但最終因項目質(zhì)量好獲審核入選。

“協(xié)調(diào)機制通過定期組織各方會商，協(xié)調(diào)解決融資難題，有力推動房地產(chǎn)項目和金融機構(gòu)精準對接。”建設(shè)銀行有關(guān)負責人介紹，為盡快落地“白名單”項目，建行建立了相關(guān)的授信審批綠色通道，審批時限大幅壓縮。截至5月末，建行已對接項目近4000個，已審批項目超400個，審批金額超900億元。

記者了解到，相關(guān)部門加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，要求對符合“白名單”要求的合規(guī)項目積極給予資金支持，“應(yīng)貸盡貸”；對暫不符合“白名單”要求的項目，及時拿出有針對性的解決方案。

“三大工程”進展：有序推進，創(chuàng)品質(zhì)生活

規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

這是2024年3月20日拍攝的北京十渡應(yīng)急保障中心（無人機照片）。該中心為平急兩用房，平時作為社區(qū)服務(wù)中心，急時作為應(yīng)急保障中心。新華社記者 陳鐘昊 攝

在浙江杭州拱墅區(qū)，桃源保障性住房正在建設(shè)施工中。與建設(shè)工地相隔一條街的一套4人合租公寓里，來自山東棗莊的杭州“新市民”田雪告訴記者，桃源保障性住房的小區(qū)規(guī)劃有文體托幼等配套，適合未來的小家庭，希望自己能順利申請到。

2024年是配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”。規(guī)劃建設(shè)保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。

“我國每年有1000多萬名高校畢業(yè)生，還有大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城?！敝袊暧^經(jīng)濟研究院研究員劉琳說，加大保障性住房建設(shè)和供給，有助于更好滿足工薪收入群體的基本住房需求，穩(wěn)定住房預(yù)期。

2024年3月20日，村民在北京十渡應(yīng)急保障中心打羽毛球。該中心為平急兩用房，平時作為社區(qū)服務(wù)中心，急時作為應(yīng)急保障中心。新華社記者 陳鐘昊 攝

據(jù)了解，截至目前，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設(shè)計劃和項目。相關(guān)城市在明確保障對象標準、以需定建、輪候庫建設(shè)、用地保障、資金監(jiān)管、配售價格等方面也形成一些好的經(jīng)驗做法。

在保障對象方面，保障性住房重點面向住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等。在配售價格方面，堅持“保本微利”原則。

作為“三大工程”之一的城中村改造也按下“加速鍵”。北京、廈門、成都等多個城市宣布城中村改造專項借款落地，廣州發(fā)布全國首個城中村改造條例，深圳等地發(fā)布了推進城中村改造的實施意見……目前756個城中村改造項目在各大城市落地，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求分三類推進實施。

2023年4月2日在深圳市龍華區(qū)元芬村拍攝的改造后的青年公寓外立面（左）。近年來，深圳持續(xù)推進城中村住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，打造了元芬村等新型宜居人文社區(qū)。新華社記者 毛思倩 攝

“積極穩(wěn)步推進城中村改造，有助于有效解決城中村普遍存在的公共衛(wèi)生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，不斷改善城中村居民的居住環(huán)境?！睗鲜凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局二級巡視員張恒志說。

劉琳說，“三大工程”是當前和今后一個時期拉動投資和消費的重要抓手。從投資看，可以形成大量直接投資和帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資；從消費看，可直接帶動裝修材料、家具家電、旅游休閑等消費。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，打造宜居、韌性、智慧的城市，努力為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。

文字記者：王優(yōu)玲、吳雨、胡璐、姚均芳、鄭鈞天、趙瑞希

編輯：郝亞琳、唐興、黃曉勇、戚文娟、金宇、辛悅衛(wèi)、侯幫興、程昊

統(tǒng)籌：王潔